主题：2016下半年中国楼市即将发生十件大事

今年上半年楼市上涨热潮是万里长河中掀起的一朵小浪花还是市场大涨前奏？市场的回暖能否逆转房地产十年结束的大势？不要想太远，还是看看下半年楼市行情又将呈现怎样的局面吧。(长文章)

2016年上半年的楼市，可以说受2015年数次降息的余波影响表现，尤其是在“去库存”的任务刺激下，市场终于在春节后爆发了一轮强有力的冲天飞，甚至出现一夜几十万房价的新闻也是让跌眼镜。然而好景不长，限购大棒终于压住了一线城市的嚣张气焰，可谁知按下葫芦起来瓢，二线城市的热度一度超越了一线城市，风光尽显。正当一线城市是二线城市土地争霸正酣时，由央企领衔掀起的大战再次遭遇“上边”打招呼。

一、去库存依然是房地产主旋律。

去年年底的一次会，虽然对房地产没有提到多少个字，但是其意味深远。这也就奠定了2016年房地产的主旋律是去库存。但是上半年亟待去库存的三四线城市收效甚微，这也就意味着2016下半年在去库存的任务背景下依然不会放松，甚至会出台更加有利于去库存的新政策，以保证去库存任务完成。

《安家》分析认为，库存问题一直是困扰房地产市场僵局的一大障碍，库存消化不了，开发商没兴致，购房者看不到希望，地也卖不出去，增速上不去，经济就会受到严重影响。然而在2016年上半年，一线城市房价，一二线城市土地市场横飞，而二线城市号称“四小龙”的苏州、南京、合肥、厦门脱颖而出，引领二线城市市场突飞猛进，甚至一度超过一线城市房地产活跃度和成交量。

可是，在一二线城市市场火爆的另一面却是三四线城市依然去化不佳，效果并不明显。

下半年，国家将从顶层设计出发，把去库存当成未来破市场难题的突破口，首先，国家承认库存的危害性，另外，通过解决库存问题，新的机制或将形成，房地产长效机制将逐步完善，从金融角度和财税制度将使房地产真正走向市场化。这将对促进房地产业持续发展提供制度保障。

二、分城施策去库存会有具体落地政策。

新一届自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大方向不变，但在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策。在今年下半年会体现得更加具体。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。

种种迹象表明，在“分城施策”的调控政策思路下，不同城市的房地产政策将有所不同。北上广深等一线城市城市仍将维持从严的政策，而库存较大的三四线城市，为了促进楼市交易的政策力度，一定会在2016年加大。

基于一线城市房价过热已经出台限购政策，包括周边城市，二线城市也会随着市场的升温而迎来调控，包括土地市场的调控。

国家5月17日发出通知指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

《安家》预测，以往都是从房价角度进行调控。接下来，不排除要对高地价进行调控，实际上，苏州、南京已经开始设定土地拍卖限价，从而加码土地调控。调控土地价格、限制出让等一系列连环举措，是从房地产的上游先入手，从某种程度上看也是向市场传递信号。

而为了去库存，还会有更多吸引农民进城的优惠政策出台。

截止到6月28日，至少28个省区市已出台去库存方案。

三、一二线城市房地产市场调整势不可挡。

上半年一二线城市无论是土地市场还是房价都经历了向过山车顶端冲刺的阶段，而下半年将面临向下冲的局面。

我们都知道，今年上半年市场的是基于之前一系列宽松政策的刺激，而伴随着调控政策的收紧以及信贷政策的收紧，市场必然会进入一个冷静期，一线城市、热点二线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

据统计2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，涨幅为5.5%，为下降0.5%。

对此，刘建伟表示，房价同比总体继续上涨，但城市间涨势出现新变化。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄，而二、三线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。

而在今年下半年，一二线城市房价涨幅还将继续收窄，甚至个别的城市会出现房价下跌趋势。开发商之所以推盘节奏加快也正是出于对下半年的悲观。反而，三线城市会在利好政策下出现去库存小高潮。

四、三四线城市去库存初见成效。

不可否认，在上半年三四线城市去库存效果不明显，但是到了下半年，三四线城市去库存可能会有初步效果显现。

我们都知道，三四线城市库存量无比庞大，如果仅仅依靠降首付、降利率、增加按揭贷款额度或补贴农民工等刺激手段无法从根本上扭转局面。

2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。

现在似乎很多广大三四线城市也意识到了这一点，越来越多的城市希望通过“产城融合”实现去库存。如果落实得当，那么下半年三四线城市去库存应该会有一个初步的成果。

“发展第三产业，是可以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业，既可以引导需求有序释放，促进房地产去库存，又可以补上服务业的短板，是标本兼治的一招。”国家统计局中国经济景气监测副主任潘建成表示。

但我们必须明白，去库存的压力仍然很大，这将是一个漫长而又艰巨的任务。如果通过不当的政策刺激，不仅对去库存无益，反而会使泡沫越吹越大。

五、风险将在下半年集中爆发。

今年上半年，一二线城市遍地，房价横飞。

在房价上涨压力巨大的北京、上海等城市，土地拍卖价格不断刷新年内新高。而部分二线城市的土地市场活跃程度绝不亚于一线城市。

据中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。

截至6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“”数量高达113幅。房企跑步入场的“抢战”，随着天气不断升温而高涨。

无论是一线城市还是二线城市，其楼面价都有之势，于是，当面粉贵过面包时，开发商就开始一边抱怨地价太贵，一边又奋不顾身去抢地拍地。或许在常人很难理解，但是对于开发商自己来说，或许只有他们自己心里清楚。

“不拿地，就会立刻死掉。拿高价地即便是亏钱，起码暂时还能活下去。”一位房企部人士表示，我们当前紧迫的任务就是拿地，但现实的问题则是经常拿不到地。

拿地之前抱着必拿的信心，因为不拿就得死，可是当倾尽全力把地拿到手后，却又成了烫手的山芋。面临的现实的问题就是定位和定价问题。

在下半年，一些冲动拿地的开发商可能会被套牢，从而进入更深的调整漩涡中。

八、利于租赁市场的各地执行落地细则将出台。

国家日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

时代真的要变了。过去租赁市场曾经是一个被忽视的行业，即使房价高，人们也不愿意去租房，很重要原因除了买房可赚钱外，租房着实让中国人踏不下心来，不喜欢颠沛流离的生活，还是因为租赁市场太不正规。

如今，国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步。下半年将就各地执行落地细则进行研究或出台。

九、廊坊限购政策挤压客户催涨邻居房价。

受多重因素影响，河北廊坊部分环京地区楼市自去年以来持续火爆，部分楼盘价格呈现态势。今年4月1日，廊坊市出台9条稳控楼市措施(俗称“廊九条”)，在调控中，廊坊市和环京4县市均采取了严厉措施，廊坊市要求商品住房价格自备案之日起3个月内不得进行备案价格调整，6个月内价格调整涨幅不得超过备案价格的10%。

受限购影响的几个城市，房价也暂时被稳住，但却将客户挤走并催涨了武清、涿州等城市的房价。

十、下半年不排除会出现商住全面限购。

近日，门头沟区暂停了商住房预售的网签，一时间，“北京将全面限购商住房”的消息不胫而走，大兴、房山也开始有限购传闻，甚至有消息说：“海淀区、昌平区将在六月底前出台限购措施。全市限购商住房文件也即将出台。”

针对社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，6月14日晚北京负责网签的相关人士表示，该消息不实。尽管如此，《安家》依然认为之前的传言绝非空穴来风。

尽管被澄清是谣言，但是在这种传言背景下的火爆成交却是实实在在的。据亚豪君岳会统计，自6月6日起的9天时间内，北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常情况下一整个月的成交量。

“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购？谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某项目相关负责人表示。多位业内人士都表示，主管部门对商办类项目限购的只字未提，就意味着“限购”的达摩克利斯剑始终悬在头顶。

如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实，其他城市会不会效仿也不是不可能。